Crédit immobilier : comparer mensualité, assurance et coût total

Poser un projet comparable

Comparez d’abord le même capital emprunté. Le prix du logement n’est pas toujours ce capital : apport, frais d’acquisition, travaux et frais financés peuvent modifier la somme empruntée. Séparez ces lignes avant de saisir le prêt, afin de ne pas comparer deux projets de montants différents.

Notre exemple porte sur 200 000 € à taux nominal fixe de 3,6 %, avec une assurance annuelle de 0,3 % sur le capital initial. Il ne s’agit pas d’une offre ni d’une indication des taux actuellement disponibles. Les frais de garantie et de dossier restent exclus du tableau.

Lire les deux parties de la mensualité

Sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d’environ 1 170,22 €. L’assurance ajoute 200 000 × 0,3 % ÷ 12 = 50 € chaque mois, pour un total d’environ 1 220,22 €. Dans un prêt amortissable à taux fixe, la mensualité hors assurance reste constante alors que la part d’intérêts et la part de capital évoluent.

À taux nul, la mensualité hors assurance devient simplement le capital divisé par le nombre de mois. L’assurance peut néanmoins subsister : taux nul ne signifie donc pas nécessairement coût total nul. L’outil conserve les décimales pour les totaux ; un échéancier bancaire avec arrondis mensuels peut légèrement différer.

Changer la durée et lire le coût cumulé

Le tableau ci-dessous compare 15, 20 et 25 ans en conservant les autres hypothèses. La baisse de mensualité obtenue en allongeant la durée s’accompagne de davantage d’échéances, donc de davantage d’intérêts et de primes d’assurance dans ce modèle.

Pour retrouver le total remboursé, additionnez le capital, le total des intérêts et le total de l’assurance. Le coût du financement correspond ici aux intérêts et à l’assurance, avant les autres frais. Ne confondez pas ce coût avec le total remboursé, qui contient aussi les 200 000 € empruntés.

Vérifier la convention de l’assurance

La simulation applique un taux annuel constant à tout le capital initial. À 0,3 %, cela donne 600 € par an, soit 12 000 € sur 20 ans. Un contrat calculé sur le capital restant dû peut produire des primes décroissantes ; un tarif lié à l’âge ou des quotités différentes entre coemprunteurs produisent encore d’autres montants.

Pour comparer deux propositions, utilisez le coût total et l’échéancier d’assurance figurant dans chacune. Ne remplacez pas le taux nominal du prêt par le TAEG dans le champ de taux : le TAEG est un indicateur de coût qui inclut d’autres dépenses conditionnant l’obtention du crédit, pas le taux utilisé par la formule d’amortissement.

Revenir à l’offre avant de décider

Relevez les frais de dossier, de garantie et d’assurance exigée, puis vérifiez les conditions de remboursement anticipé, de modulation et les éventuels différés. Une offre à mensualité plus basse peut financer moins de capital ou courir plus longtemps. Le tableau seul ne tranche pas entre ces situations.

Cette simulation ne vérifie ni l’acceptation du dossier ni la soutenabilité d’une dette pour votre foyer. Pour un investissement locatif, calculez séparément les loyers après charges : ce rendement annuel ne représente pas le solde de trésorerie après remboursement du prêt.

Comparer l’apport en conservant une réserve de trésorerie

À durée et taux identiques, réduire le capital emprunté de 200 000 € à 180 000 € réduit de 10 % la mensualité du modèle, assurance comprise lorsque celle-ci est calculée sur le capital initial. L’apport supplémentaire de 20 000 € doit toutefois être distingué des frais d’acquisition et des sommes conservées pour les travaux ou les imprévus.

Refaites ensuite la comparaison avec les conditions écrites de chaque banque : le taux et l’assurance proposés peuvent changer avec l’apport. Le calcul proportionnel ne remplace donc pas une nouvelle offre. Une simulation d’objectif d’épargne aide à préparer l’apport, sans présumer que le financement sera accordé.

Sources et vérification

• Service Public — Obtenir un crédit immobilier, taux nominal et TAEG — consulté le 3 novembre 2026.

Guides complémentaires

• Intérêts composés : lire une projection d’épargne sans confondre les gains et les versements
• Objectif d’épargne : construire un effort mensuel et tester l’échéance
• Rentabilité locative : séparer rendement, charges et trésorerie

Mettre votre projet en chiffres

Calculer la mensualité d’un prêt immobilier avec vos propres hypothèses.

• Calculer la rentabilité locative
• Calculer des intérêts simples
• Calculer des intérêts composés
• Calculer l’épargne mensuelle pour atteindre un objectif
• Taux d’endettement : charges et revenus

Une erreur ou une explication à préciser ? Signalez-la à Numeriva.